Kokie dokumentai reikalingi parduodant butą: pilnas sąrašas 2026

Atnaujinta 2026 m. rugsėjo mėn. Parengė Mantas Radzevičius, NT brokeris, nekilnojamojo turto srityje dirbantis nuo 2007 m.

Kokie dokumentai reikalingi parduodant butą: trumpas atsakymas

Dokumentų sąrašas lentelėje

Reikalingi dokumentai parduodant butą: išsamiau

Parduodant butą viskas vyksta sklandžiausiai tada, kai dokumentai paruošti iš anksto. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis Lietuvoje turi būti notarinės formos, kitaip ji negalioja (Civilinio kodekso 6.393 str.). Todėl svarbiausia žinoti, ką notaras patikrins pats, o ką turite atsinešti jūs.

1) Asmens ir nuosavybės dokumentai

• Galiojantis asmens dokumentas. Jei sandoryje už jus dalyvauja kitas asmuo, jam reikės notaro patvirtinto įgaliojimo.
• Buto įsigijimo dokumentas: pirkimo–pardavimo, dovanojimo, mainų sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas ar kitas nuosavybę patvirtinantis pagrindas. Registrų duomenys rašytinių dokumentų visiškai nepakeičia, todėl notaras tam tikrais atvejais jų paprašo.
• Nekilnojamojo turto registro išrašo patiems užsisakyti nereikia. Prieš tvirtindamas sandorį notaras pats patikrina Nekilnojamojo turto registrą, Gyventojų registrą, Turto arešto aktų registrą ir Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų registrą. Vis dėlto verta iš anksto pasitikrinti, ar registre nurodyti duomenys (plotas, paskirtis, priklausiniai) atitinka tikrovę.

2) Energinio naudingumo sertifikatas

Pagal Statybos įstatymo 51 straipsnį, parduodant ar išnuomojant pastatą ar jo dalį (butą), savininkas privalo galimam pirkėjui pateikti susipažinti, o pirkėjui perduoti galiojantį energinio naudingumo sertifikatą arba jo kopiją. Sertifikatas galioja ne ilgiau kaip 10 metų, o jame nurodytas energinio naudingumo rodiklis turi būti nurodomas ir pardavimo skelbimuose.

Buto sertifikatas gali būti išduodamas remiantis viso pastato su bendra šildymo sistema sertifikatu arba tokio paties buto tame pačiame name sertifikatu. Išduoto sertifikato klasė įrašoma į Nekilnojamojo turto kadastrą. Jei galiojančio sertifikato neturite, pasirūpinkite juo iš anksto, kad nereikėtų nukelti notaro datos. Energinio naudingumo sertifikatą galite užsisakyti čia.

3) Atsiskaitymai su bendrija, administratoriumi ir tiekėjais

• Jei Nekilnojamojo turto registre nurodyta, kad butas priklauso daugiabučio namo savininkų bendrijai, notarui reikės pažymos dėl atsiskaitymo su bendrija.
• Jei namą prižiūri administratorius, pirkėjas dažniausiai prašo informacijos apie administravimo, kaupiamųjų lėšų ir kitus mokėjimus.
• Komunalinių paslaugų (vandens, elektros, šildymo) rodmenis ir atsiskaitymo momentą verta aiškiai surašyti sutartyje ar perdavimo akte.

4) Duomenys apie butą ir namą

• Buto unikalus numeris, plotas, paskirtis ir priklausiniai (rūsys, sandėliukas, stovėjimo vieta) pagal Registrų centro duomenis. Šie duomenys įrašomi į sutartį.
• Jei namas renovuotas, pasiruoškite informaciją apie renovacijos kredito likutį ir mėnesinę įmoką. Pirkėjai to klausia vieni pirmųjų.

5) Jei butas įkeistas bankui

• Prieš sandorį susisiekite su banku: sužinokite tikslų paskolos likutį sandorio dienai ir kokius dokumentus bankas išduos hipotekai panaikinti.
• Sutartyje aptariama, kaip iš pirkėjo lėšų bus padengtas paskolos likutis. Hipoteka matoma registre, todėl notaras į ją atsižvelgia rengdamas sutartį, o tinkamai suderinta eiga apsaugo abi šalis.
• Jei pirkėjas perka su paskola, notarui jis pateikia kreditoriaus išduotą patvirtinimą apie paskolos suteikimą.

6) Jei butas priklauso keliems savininkams

• Parduodant visą butą, sandoryje dalyvauja visi bendraturčiai arba jų atstovai su notariniais įgaliojimais.
• Jei parduodama tik buto dalis ne bendraturčiui, kiti bendraturčiai turi pirmenybės teisę ją pirkti ta pačia kaina ir sąlygomis. Apie ketinimą parduoti pranešama per notarą, o bendraturčiai turi vieną mėnesį apsispręsti (Civilinio kodekso 4.79 str.).

7) Sutuoktinio sutikimas

• Jei butas yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė (pavyzdžiui, įgytas santuokos metu), sandorį sudaro abu sutuoktiniai arba vienas iš jų su kito sutuoktinio notaro patvirtintu įgaliojimu (Civilinio kodekso 3.92 str.).
• Jei butas yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė, bet jame gyvena šeima, jis laikomas šeimos turtu. Tokį butą parduoti galima tik gavus rašytinį kito sutuoktinio sutikimą (Civilinio kodekso 3.85 str.).
• Jei tai vienintelis būstas, kuriame gyvenate su nepilnamečiais vaikais, notaras patvirtins sandorį tik tada, kai pateiksite informaciją ir dokumentus, kad vaikas nebus paliktas be gyvenamojo būsto.

8) Jei buto savininkas ar vienas iš savininkų yra nepilnametis

Paprastai tėvams nepilnamečio vaiko turtą perleisti reikia teismo leidimo, tačiau kai sandoris sudaromas notarine forma (o buto pardavimas visada toks), teismo leidimo nereikia. Tokiu atveju notaras, prieš tvirtindamas sandorį, įvertina, ar bus tinkamai apsaugotos vaiko teisės ir interesai (Civilinio kodekso 3.188 str.). Pasiteiraukite notaro iš anksto, kokių dokumentų jis tam prašys.

Kokie dokumentai reikalingi parduodant namą

Parduodant namą reikia tų pačių pagrindinių dokumentų kaip ir parduodant butą: asmens dokumento, nuosavybės dokumento, energinio naudingumo sertifikato, sutuoktinio dalyvavimo ar sutikimo. Skirtumai daugiausia susiję su žemės sklypu ir pačiu pastatu.

• Žemės sklypas. Pardavimo sutartyje privaloma aptarti pirkėjo teises į žemės sklypą, ant kurio stovi namas. Jei to nepadaryta, notaras sutarties netvirtina (Civilinio kodekso 6.394 str.). Jei sklypas jūsų, kartu parduodamas ir sklypas (arba sutartyje numatoma kita teisė į jį). Jei žemė ne jūsų, pavyzdžiui, valstybinė nuomojama, pirkėjas įgyja teisę ja naudotis tomis pačiomis sąlygomis kaip jūs, todėl pasiruoškite žemės nuomos sutartį.
• Žemės ūkio ar miškų ūkio paskirties sklypas. Tokiems sklypams notarui pateikiami papildomi dokumentai, numatyti Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme ar Miškų įstatyme.
• Visi pastatai registre. Į sutartį įrašomi Nekilnojamojo turto registro duomenys. Jei sklype yra neįregistruotų priestatų, pirčių ar ūkinių pastatų, tai verta išsiaiškinti ir sutvarkyti prieš ieškant pirkėjo.
• Energinio naudingumo sertifikatas ir jo išimtys. Statybos įstatymas numato pastatus, kuriems sertifikavimas neprivalomas: atskirai stovintys pastatai, kurių naudingasis plotas ne didesnis kaip 50 m², poilsio ir sodų paskirties pastatai, naudojami ne ilgiau kaip keturis mėnesius per metus, nešildomi pastatai, avarinės būklės pastatai (kai jų atnaujinti neapsimoka), laikinieji pastatai ir kiti. Šios išimtys taikomos pastatams, todėl daugiabučio namo butui jos paprastai netinka. Jei manote, kad jūsų namas patenka į išimtį, iš anksto pasitarkite su notaru ir energinio naudingumo ekspertu.
• Sodų bendrija. Jei namas yra sodų bendrijos teritorijoje, pirkėjai dažnai klausia, ar atsiskaityta su bendrija, todėl tokią informaciją verta turėti.

Ką notaras patikrina ir padaro pats

• Patikrina valstybės registrus: ar pardavėjas yra savininkas, ar jis veiksnus, ar turtas neįkeistas, neareštuotas ir neturi kitų disponavimo apribojimų.
• Įvertina, ar parduodamas turtas nėra šeimos turtas, ir, jei reikia, ar nebus pažeistos nepilnamečių vaikų teisės.
• Pagal pinigų plovimo prevencijos reikalavimus gali paprašyti dokumentų, pagrindžiančių lėšų šaltinį.
• Po sandorio pats perduoda duomenis Registrų centrui, todėl pirkėjui nereikia atskirai registruoti nuosavybės.
• Jei atsiskaitoma ne iš karto, registre įregistruojamas disponavimo apribojimas, kuris išregistruojamas pardavėjui išdavus pakvitavimą apie gautus pinigus. Šalys taip pat gali susitarti atsiskaityti per notaro depozitinę sąskaitą.

Detalus pardavimo procesas nuo sprendimo iki sandorio

Pardavimo procesas paprastai prasideda nuo kainos nustatymo ir dokumentų patikrinimo. Rekomenduojama įsitikinti, kad visi registrų duomenys atitinka faktinę situaciją: plotas, paskirtis, aukštas, priklausiniai (rūsys, sandėliukas, stovėjimo vieta).

Tuomet ruošiama objekto prezentacija, derinamos apžiūros, tikrinamas pirkėjo finansavimas. Jeigu pirkėjas perka su banko paskola, procesas gali užtrukti ilgiau, nes reikalingas turto vertinimas, banko sprendimas ir kredito sutartis.

Kainos nustatymas ir rinkos analizė

Teisingai nustatyta kaina yra vienas svarbiausių veiksnių. Per didelė kaina mažina susidomėjimą, per maža gali reikšti finansinį nuostolį. Vertinant kainą atsižvelgiama į vietą, namo būklę, renovaciją, aukštą, buto išplanavimą ir bendrą rinkos situaciją. Jei parduodate Varėnoje, pasižiūrėkite butų kainų Varėnoje 2026 m. apžvalgą.

Turto vertinimas bankui

Jeigu pirkėjas ima paskolą, bankas dažniausiai reikalauja nepriklausomo turto vertinimo. Vertintojas nustato rinkos vertę, kuri tampa pagrindu finansavimui. Jei vertė mažesnė nei sutarta kaina, pirkėjui gali tekti įnešti didesnį pradinį įnašą. Dzūkelis 24 padeda suorganizuoti turto vertinimą.

Dažniausios klaidos parduodant butą

1. Nepatikrinti registrų duomenys

Nesutapimai tarp faktinės situacijos ir Registrų centro duomenų gali sustabdyti sandorį. Pavyzdžiui, sujungtos patalpos, perplanavimas ar pakeista paskirtis turi būti tinkamai įregistruoti.

2. Neparuoštas energinio naudingumo sertifikatas

Atidėliojant sertifikato užsakymą, gali tekti nukelti notaro datą. Be to, sertifikate nurodytą rodiklį reikia skelbti jau pardavimo skelbime, todėl sertifikatu verta pasirūpinti dar prieš skelbiant butą.

3. Nepatikslinti komunaliniai atsiskaitymai

Aiškiai nesusitarus dėl rodmenų ir atsiskaitymo momento, po sandorio gali kilti ginčų.

4. Pamirštas sutuoktinis ar bendraturtis

Jei butas įgytas santuokoje arba turi kelis savininkus, apie tai reikia pagalvoti iš anksto: pasirūpinti įgaliojimais ar pranešti bendraturčiams per notarą, nes pirmenybės teisės terminas yra vienas mėnuo.

Specialios situacijos

Paveldėtas butas

Reikalingas paveldėjimo teisės liudijimas. Jis paprastai išduodamas suėjus trims mėnesiams nuo palikimo atsiradimo dienos (anksčiau, jei notaras turi duomenų, kad kitų įpėdinių nėra). Jei įpėdinių yra keli, iki tol vienas jų paveldėto turto parduoti negali. Kai paveldėtojai keli ir butas priklauso jiems visiems, sandoryje dalyvauja visi arba jų atstovai su notariniais įgaliojimais.

Skyrybų atvejis

Jeigu turtas įgytas santuokos metu, notaras tikrins, kaip jis buvo padalytas. Pasiruoškite teismo sprendimą ar sutartį dėl turto padalijimo. Jei turtas po skyrybų nepadalytas, pardavime gali tekti dalyvauti ir buvusiam sutuoktiniui.

Butas su nuomininkais

Jei gyvenamosios patalpos nuomos sutartis įregistruota viešame registre, pasikeitus savininkui ji lieka galioti naujam savininkui (Civilinio kodekso 6.585 str.). Pirkėjas dažnai pageidauja buto be nuomininkų, todėl iš anksto aptarkite išsikraustymo terminus. Pirkėjai taip pat vertina, kai bute nebėra deklaruotų gyventojų.

Kaip pagreitinti pardavimo procesą?

• Iš anksto pasirūpinti dokumentais ir energinio naudingumo sertifikatu.
• Turėti aiškią informaciją apie renovacijos kredito likutį ir įmokas.
• Jei butas įkeistas, iš anksto suderinti su banku paskolos grąžinimo tvarką.
• Paruošti butą apžiūroms (tvarka, švara, smulkūs pataisymai).
• Lankstumas derinant notaro laiką.

Notaro vaidmuo sandoryje

Notaras patikrina dokumentus ir registrų duomenis, parengia pirkimo–pardavimo sutartį ir užtikrina, kad atsiskaitymas būtų teisėtas ir saugus. Nekilnojamojo turto perleidimo sutartį galima tvirtinti pas bet kurį Lietuvoje dirbantį notarą, nepriklausomai nuo gyvenamosios vietos ar turto buvimo vietos. Notaras, nustatęs, kad sutartis neatitinka teisės aktų reikalavimų, privalo atsisakyti ją tvirtinti.

Mokesčiai pardavėjui: kada mokamas GPM

Pagal Valstybinės mokesčių inspekcijos išaiškinimą, buto, namo ar žemės sklypo pardavimo pajamos gyventojų pajamų mokesčiu neapmokestinamos, jeigu:

• turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 5 metus (iki 2025-12-31 galiojo 10 metų terminas), arba
• ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo parduodamame bute ar name buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta, arba
• gyvenamoji vieta buvo deklaruota trumpiau, tačiau per vienus metus nuo pardavimo gautas pajamas panaudojote kitam būstui, kuriame deklaruojate gyvenamąją vietą, įsigyti.

Kitais atvejais mokestis skaičiuojamas nuo skirtumo tarp pardavimo kainos ir įsigijimo kainos, atėmus privalomus mokėjimus (pavyzdžiui, notaro atlygį, Registrų centro mokesčius). Taikomas 15 % tarifas, o esant didesnėms metinėms pajamoms gali būti taikomi didesni progresiniai tarifai. Apmokestinamąsias pajamas reikia deklaruoti ir mokestį sumokėti iki kitų metų gegužės 1 d.; neapmokestinamųjų pardavimo pajamų deklaruoti neprivaloma. Dėl konkrečios situacijos (paveldėtas, dovanotas turtas) rekomenduojame pasitikrinti VMI išaiškinimus arba pasikonsultuoti su mokesčių specialistu.

Parduodate butą ar namą Varėnos krašte?

Dzūkelis 24 padeda parduoti butus, namus ir sodybas Varėnoje ir Varėnos rajone: nustatome kainą pagal realius sandorius, patikriname dokumentus prieš skelbiant, suorganizuojame energinio naudingumo sertifikavimą ir turto vertinimą, lydime iki notaro. Pasižiūrėkite, kokie butai Varėnoje parduodami dabar, arba, jei parduodami ieškote kito būsto, užpildykite užklausą „Ko ieškote?“.

Skambinkite NT brokeriui Mantui Radzevičiui: +370 622 90042 arba parašykite per kontaktų puslapį.

Dažniausiai užduodami klausimai

Teisinis pagrindas

• Lietuvos Respublikos statybos įstatymas (51 str.)
• Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (3.85, 3.92, 3.188, 4.79, 5.59, 5.67, 6.393, 6.394, 6.585 str.)
• Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (17, 27 str.) ir VMI išaiškinimas
• Notarų rūmai: „Nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas“

Santrauka

Parduodant butą svarbiausia – tvarkingi nuosavybės dokumentai, galiojantis energinio naudingumo sertifikatas ir iš anksto išspręsti sutuoktinio, bendraturčių ar banko klausimai. Registrų duomenis notaras patikrins pats. Tinkamai pasirengus, sandoris vyksta greitai ir sklandžiai, o rizika sumažėja iki minimumo.