Mantas Radzevičius, NT brokeris Varėnoje, nekilnojamojo turto srityje dirba nuo 2007 m. Straipsnis atnaujintas 2026 m. rugsėjo mėn. pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą ir VMI paaiškinimus.
Daugelis pardavėjų apie gyventojų pajamų mokestį (GPM) sužino tik notaro biure. Nuo 2026 m. sausio 1 d. taisyklės pasikeitė: nekilnojamąjį turtą be mokesčio galima parduoti jau po 5 metų, o ne po 10, kaip buvo iki šiol, ir pasikeitė tarifai. Žemiau paaiškiname, kada GPM mokėti nereikia, kaip jis apskaičiuojamas ir ką patikrinti prieš sandorį.
Trumpai
Pardavus butą, namą ar sklypą 2026 m. ir vėliau, GPM mokėti nereikia, jei tenkinama bent viena sąlyga:
- turtas jūsų nuosavybėje išbuvo ilgiau nei 5 metus (pajamoms, gautoms iki 2025-12-31, galiojo 10 metų terminas);
- parduodamame būste pastaruosius 2 metus buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta;
- gyvenamoji vieta deklaruota trumpiau nei 2 metus, bet pinigus per vienus metus panaudojate kitam būstui, kuriame deklaruojate gyvenamąją vietą.
Kitais atvejais mokestis skaičiuojamas ne nuo visos sumos, o nuo skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos. Iki 12 VDU per metus (2026 m. – 27 745,80 €) taikomas 15 % tarifas, didesnei sumai – 20, 25 ar 32 %.
Kas pasikeitė 2026 metais
2025 m. birželio 26 d. priimtu įstatymu Nr. XV-343 pakeistas Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas. Nekilnojamajam turtui svarbūs du pokyčiai:
- Išlaikymo terminas sutrumpėjo nuo 10 iki 5 metų. Pagal VMI paaiškinimus, jei pajamos gautos 2025 m. ar anksčiau, taikomas 10 metų terminas, jei 2026 m. ar vėliau – 5 metų.
- Vietoj 15 ir 20 % tarifų taikoma keturių pakopų sistema: 15, 20, 25 ir 32 %.
Svarbu, kada gaunami pinigai. VMI pavyzdyje žmogus paveldėjo butą 2020-05-20 ir jame nebuvo deklaravęs gyvenamosios vietos: pardavęs 2025 m., jis mokėtų GPM, o pardavęs 2026 m. – nebemoka, nes jau taikomas 5 metų terminas. Jei avansas gautas 2025 m., o nuosavybė perduota 2026 m., 2025 m. gautas avansas apmokestinamas, tačiau sumokėtą mokestį galima susigrąžinti, jei nuosavybės perleidimo dieną nuo turto įsigijimo jau būna praėję daugiau nei 5 metai.
Kada GPM mokėti nereikia
| Atvejis | Kam taikoma | GPMĮ |
|---|---|---|
| Turtas nuosavybėje ilgiau nei 5 metus | Bet kokiam EEE valstybėje esančiam nekilnojamajam turtui: butui, namui, sodybai, sklypui, garažui | 17 str. 1 d. 28 p. |
| Paskutinius 2 metus būste deklaruota jūsų gyvenamoji vieta | Tik gyvenamajam būstui su jam priskirta žeme | 17 str. 1 d. 53 p. |
| Gyvenamoji vieta deklaruota trumpiau nei 2 metus, o pinigai per 1 metus panaudoti kitam būstui, kuriame deklaruojate gyvenamąją vietą | Tik gyvenamajam būstui su jam priskirta žeme | 17 str. 1 d. 54 p. |
1. Turtas išlaikytas ilgiau nei 5 metus
Tai paprasčiausias atvejis: jei nuo įsigijimo iki pardavimo praėjo daugiau nei 5 metai, pardavimo pajamos neapmokestinamos, nesvarbu, ar tai butas, sodyba, sklypas ar garažas, ir nesvarbu, ar jame gyvenote. Terminas skaičiuojamas metais, mėnesiais ir dienomis, todėl, jei iki 5 metų trūksta kelių savaičių, verta patikrinti datas prieš derinant sandorio dieną.
2. Parduodate būstą, kuriame gyvenote
Jei parduodamame bute ar name pastaruosius 2 metus iki pardavimo buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta, mokesčio nėra, net jei būstą įsigijote neseniai. Ši išimtis taikoma gyvenamajam būstui: namui, sodo namui, butui, atskiram kambariui, taip pat būstui priskirtai žemei, t. y. namų valdos sklypui. Kiekvienam bendraturčiui ji taikoma atskirai: VMI pavyzdyje sutuoktinė, kuri bute buvo deklaravusi gyvenamąją vietą 2 metus, už savo pusę GPM nemoka, o sutuoktinis, deklaravęs vėliau, už savo pusę moka, jei netenkina kitų sąlygų.
3. Parduodate būstą ir perkate kitą
Jei gyvenamoji vieta parduodamame būste buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, mokesčio galima išvengti, kai pardavimo pajamas per vienus metus panaudojate kito būsto Lietuvoje ar kitoje EEE valstybėje įsigijimui ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą. Pagal VMI pavyzdį naujas būstas gali būti nupirktas ir anksčiau nei parduotas senasis.
Nuo kada skaičiuojamas 5 metų terminas
Terminas skaičiuojamas nuo dienos, kai turtą įsigijote (pradėjote valdyti nuosavybės teise), iki dienos, kai jį perleidžiate kitam asmeniui. VMI išaiškinimai išskiria kelis atvejus, dėl kurių dažniausiai klystama:
- Paveldėtas turtas. Įsigijimo data laikoma palikimo atsiradimo diena, t. y. palikėjo mirties diena, o ne paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo diena.
- Po sutuoktinio mirties. Jei turtas priklausė sutuoktiniams bendrąja jungtine nuosavybe, pergyvenusiam sutuoktiniui įsigijimo data yra ta, kada turtas buvo įsigytas kartu. Jei turtas buvo mirusio sutuoktinio asmeninė nuosavybė, įsigijimo data – palikimo atsiradimo diena.
- Turto padalijimas po skyrybų. Pasidalijimas nelaikomas nauju įsigijimu, todėl terminas skaičiuojamas nuo pradinio turto įsigijimo.
- Pasistatytas namas. Įsigijimo data gali būti laikoma ankstyviausio dokumento, patvirtinančio faktinį įsigijimą, data, pavyzdžiui, statybos užbaigimo data kadastrinių matavimų byloje, net jei namas registre įregistruotas vėliau.
- Pirkta išsimokėtinai. Įsigijimo data laikoma turto perdavimo diena, net jei nuosavybė pagal sutartį pereina tik sumokėjus visą kainą.
- Sklypas ir ant jo statytas namas. Tai du skirtingi daiktai, todėl terminas kiekvienam skaičiuojamas atskirai.
Kaip apskaičiuojamas mokestis
Jei nė viena išimtis netaikoma, GPM mokamas ne nuo visos pardavimo sumos, o nuo skirtumo:
Apmokestinamos pajamos = pardavimo kaina − įsigijimo kaina − su pardavimu susiję privalomi mokėjimai
Jei parduodate už tiek pat ar pigiau, nei įsigijote, apmokestinamų pajamų nėra ir mokesčio mokėti nereikia. Atimti galima tik dokumentais pagrįstas išlaidas (GPMĮ 19 str. 3 d.).
Kas įskaičiuojama į įsigijimo kainą
- Pirkta: pirkimo kaina ir su įsigijimu susiję privalomi mokėjimai, pavyzdžiui, notaro atlyginimas ir registravimo mokestis.
- Rekonstravimas ir kapitalinis remontas: jų išlaidos, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, jei atlikta savo ar sutuoktinio lėšomis, įskaitant tam pasiskolintas lėšas. Paprastojo remonto išlaidos įstatyme tarp atimamų išlaidų nenurodytos.
- Pasistatytas namas: visos pasistatymo, rekonstravimo ir kapitalinio remonto išlaidos. Paskolos palūkanos į įsigijimo kainą neįskaičiuojamos.
- Paveldėtas turtas: jūsų pasirinkimu – Registrų centro nustatyta vidutinė rinkos vertė arba individualaus vertinimo nustatyta vertė, ne vėlesnė nei paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo dieną.
- Dovanotas turtas: tikroji rinkos kaina dovanos gavimo dieną.
VMI pateikia paprastą pavyzdį: žmogus pagal dovanojimo sutartį gavo butą, kurio tikroji rinkos kaina 70 000 €, ir kitą mėnesį jį pardavė už 65 000 €. Kadangi pardavimo kaina mažesnė už įsigijimo kainą, apmokestinamų pajamų nėra.
GPM tarifai 2026 m.
Nuo 2026 m. turto pardavimo pajamos sumuojamos su kitomis per metus gautomis ne darbo pajamomis:
| Metinių pajamų dalis | 2026 m. suma | Tarifas |
|---|---|---|
| iki 12 VDU | iki 27 745,80 € | 15 % |
| nuo 12 iki 36 VDU | iki 83 237,40 € | 20 % |
| nuo 36 iki 60 VDU | iki 138 729 € | 25 % |
| daugiau nei 60 VDU | virš 138 729 € | 32 % |
Sumos eurais – VMI duomenys 2026 m. (1 VDU = 2 312,15 €). Kurie tarifai taikomi konkrečiu atveju, priklauso ir nuo kitų tų metų pajamų, todėl, jei pardavimo pelnas didelis, verta pasitikrinti VMI arba pasikonsultuoti su buhalteriu.
Deklaravimas ir sumokėjimas
- Jei pajamos neapmokestinamos (taikoma viena iš trijų išimčių), jų deklaruoti neprivalote.
- Jei pajamos apmokestinamos, jas reikia deklaruoti metinėje pajamų mokesčio deklaracijoje ir mokestį sumokėti iki kitų metų gegužės 1 d. (GPMĮ 27 str.).
- Nekilnojamojo turto pardavimas GPM tikslais nelaikomas individualia veikla, todėl registruoti individualios veiklos dėl to nereikia.
- Išsaugokite pirkimo sutartis, statybos ir kapitalinio remonto išlaidų dokumentus: be jų išlaidų atimti negalima.
Dažniausios klaidos
- „Mokestis visada 15 % nuo visos sumos.“ Ne: mokama nuo skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos, o nuo 2026 m. didesnei sumai taikomi ir didesni tarifai.
- „Turtą reikia išlaikyti 10 metų.“ Taip buvo iki 2025 m. pabaigos. 2026 m. ir vėliau gautoms pajamoms taikomas 5 metų terminas.
- „Paveldėtas butas skaičiuojamas nuo paveldėjimo liudijimo.“ Ne: nuo palikimo atsiradimo, t. y. mirties dienos.
- „Bet koks remontas sumažina mokestį.“ Į įsigijimo kainą įskaičiuojamos tik rekonstravimo ir kapitalinio remonto išlaidos, pagrįstos dokumentais.
- „2 metų išimtis taikoma bet kokiam turtui.“ 2 metų ir 1 metų išimtys taikomos tik gyvenamajam būstui ir jam priskirtai žemei (namų valdos sklypui). Sklypui, kuriame nėra jūsų gyvenamojo būsto, ar garažui taikomas 5 metų terminas.
Planuojate parduoti nekilnojamąjį turtą Varėnos krašte?
Prieš nustatant sandorio datą verta patikrinti tris dalykus: kada turtą įsigijote, ar jame deklaruota gyvenamoji vieta ir kokius išlaidų dokumentus turite. Kartais kelių savaičių skirtumas lemia, ar mokestį teks mokėti.
Taip pat pasiruoškite dokumentus (sąrašas – straipsnyje kokie dokumentai reikalingi parduodant butą) ir įvertinkite realią kainą: padedame nustatyti ją pagal dabartinę rinką, plačiau – puslapyje nekilnojamojo turto vertinimas. Kaip keičiasi butų kainos mieste, rasite straipsnyje butų kainos Varėnoje 2026.
Pardavę būstą ir ieškodami naujo, peržiūrėkite aktualius pasiūlymus:
Neradote tinkamo? Praneškite, ko ieškote, ir apie naujus objektus pranešime pirmiems.
Parduodate butą, namą ar sodybą Varėnos rajone?
Skambinkite Mantui Radzevičiui tel. +370 622 90042 arba parašykite per kontaktų formą. Padėsime nuo kainos nustatymo iki sandorio pas notarą.
Šis straipsnis yra bendro pobūdžio informacija, o ne mokesčių konsultacija. Dėl konkretaus atvejo kreipkitės į Valstybinę mokesčių inspekciją.
Dažniausiai užduodami klausimai
Po kiek metų galima parduoti butą nemokant mokesčių?
Jei pajamos gaunamos 2026 m. ar vėliau, GPM nemokamas, kai butas nuosavybėje išbuvo ilgiau nei 5 metus. Iki 2025 m. pabaigos galiojo 10 metų terminas. Be to, mokesčio nėra, jei pastaruosius 2 metus bute buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta.
Kiek mokesčių reikia mokėti pardavus butą?
Jei išimtys netaikomos, mokama nuo skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos, atėmus privalomus mokėjimus. 2026 m. metinių ne darbo pajamų daliai iki 12 VDU (27 745,80 €) taikomas 15 % tarifas, didesnei daliai – 20, 25 arba 32 %.
Ar reikia mokėti GPM pardavus paveldėtą butą?
Nereikia, jei nuo palikėjo mirties dienos iki pardavimo praėjo daugiau nei 5 metai arba jei pastaruosius 2 metus bute buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta. Kitu atveju mokestis skaičiuojamas nuo skirtumo, o įsigijimo kaina laikoma Registrų centro vidutinė rinkos vertė arba individualaus vertinimo vertė.
Ar remonto išlaidos sumažina mokestį?
Į įsigijimo kainą galima įtraukti tik rekonstravimo ir kapitalinio remonto išlaidas, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, ir tik jei jos pagrįstos dokumentais. Paskolos palūkanos neįskaičiuojamos.
Ar reikia deklaruoti neapmokestinamas pardavimo pajamas?
Ne. Jei pajamoms taikoma viena iš išimčių, deklaruoti jų neprivalote. Apmokestinamas pajamas reikia deklaruoti ir mokestį sumokėti iki kitų metų gegužės 1 d.
Ar 2 metų išimtis taikoma parduodant sklypą?
Ji taikoma gyvenamajam būstui kartu su jam priskirta žeme, t. y. namų valdos sklypu. Jei parduodamas sklypas, kuriame nėra jūsų gyvenamojo būsto, taikomas 5 metų išlaikymo terminas.
Ar pardavus butą reikia registruoti individualią veiklą?
Ne. Pagal VMI išaiškinimą nekilnojamojo turto pardavimas GPM tikslais nelaikomas individualios veiklos vykdymu, pajamos apmokestinamos kaip turto pardavimo pajamos.
Teisinis pagrindas
- Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymas: 6 str. (tarifai), 17 str. 1 d. 28, 53 ir 54 p. (išimtys), 19 str. (įsigijimo kaina), 27 str. (deklaravimas), suvestinė redakcija nuo 2026-06-11, e-tar.lt.
- VMI: Kokiais atvejais nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos?
- VMI: Kaip apmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos?
- VMI: Apie gyventojų pajamų mokesčio tarifus
- VMI leidinys „Nuolatinių Lietuvos gyventojų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimas pajamų mokesčiu“ (atnaujinta 2025-10-23).